万科：业绩不好深表歉意！要不再等等？

一步一步来吧

7月14日晚间，万科发布了一份简短的业绩预告。盈利能力或许跟大家猜想的没太大出入，反正就是没赚钱。

据公告：万科预计上半年净亏损100亿元-120亿元，上年同期亏损98.52亿元；扣除非经常性损益后的净利润为亏损95亿元-115亿元。

图片来源：公司公告

尽管业绩亏损，但今年上半年万科销售回款能力还不错，销售收入691.1亿元，交付超4.5万套房源，销售回款率超100%。

虽说有项目做着，但毕竟房地产进入了一个新的周期，不可同日而语。况且还有一些遗留问题处理，亏损不可避免。

万科对此也深表歉意，称公司将全力以赴推进经营改善，持续为客户提供“好房子”“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。

万科的上半年

上半年，致使万科亏损的有三点。

其一，房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。我们结合前文提及的万科交付量具体展开。

根据中指研究院、克而瑞等第三方机构数据，2025年上半年百强房企销售总额同比下降11.8%，全口径销售额超千亿房企仅剩4家，较去年同期减少2家。

尽管万科以691.1亿元的全口径销售额位列行业第七，但同比去年还是下滑的，且远远低于招商蛇口和建发房产。

招商蛇口上半年累计实现签约销售金额888.94亿元，建发房产上半年销售额为706.8亿元，可见行业集中度进一步向头部企业倾斜。

其二，万科表示结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值。

由于半年报还没出来，所以我们无法知道资产减值的具体项目。但如果翻看2024年年报的话，可知房地产开发项目是减值的重点。

2024年万科计提存货跌价准备70.6亿元；计提信用损失准备264亿元，占全年减值总额的78.7%；投资性房地产及长期股权投资减值，不过这部分占比较小。

其三，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。这点从陆陆续续的新闻报道中，也能了解到。为了应对流动性压力，2023年万科就加速“瘦身健体”策略，通过大宗资产交易和股权处置回笼资金。

今年上半年，公司大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，并以盘活模式新增获取项目3个。

大宗资产交易虽然可以缓解短期现金流压力，但行情不好就得以折价方式卖资产。万科上半年的大宗交易主要涉及商业、办公、公寓等非住宅类资产，今年1月份，万科以12.92亿元向大股东深铁集团转让深圳红树湾项目49%投资收益权，交易价格低于历史投入成本。

今年2月份，万科以23.84亿元向领展房产基金转让上海七宝万科广场50%股权，交易价格较估值打了七折左右。

是地就要拿？

事实上，今年上半年，房地产行业依然处于一个深度的调整期之中，整体需求还未完全修复，资产估值也有下行的情况。

一边出售旧资产，一边还要补给新资源。今年上半年，万科选择先后于武汉、郑州、成都等多个城市补充项目资源。

2025年上半年，成都、武汉、郑州均通过产业升级、政策红利和区域辐射力实现人口净流入。尤其是成都，据统计，2020年成都常住人口就迈过2000万大关，成为继重庆、上海、北京之后，中国第4座2000万级的超级城市，步入全国人口城市的“第一梯队”。

武汉、郑州也在进行产业迁移、升级。三个城市，是成渝、长江中游、中原城市群的重要城市，也有机构把三者列入新一线城市的范畴。

房地产不景气之时，可以折价卖资产，也可以低吸资产。万科通过参与武汉经开区、郑州中原区等地块的竞拍，以低成本获取核心区位资源。

在武汉，万科竞得武汉经开区地块楼面，价格仅6966元/㎡，而周边新房均价约14000元/㎡。

今年5月，万科联合体以底价5.28亿元竞得编号为郑政出〔2025〕5号（网）的地块。成交楼面价3934元/平方米，溢价率为0%，低于同区域历史成交水平。

万科在郑州、成都的项目均涉及城市更新。在郑州拿的这块地，根据出让文件，该地块的工程建设投资总额要求不低于45039万元，且需配建不超过2746.97平方米的安置房，此类房屋不得进入商品房一级市场销售。

万科选择进驻这些城市，一方面来看，可能是这类城市的发展潜力不错，所处地段也是核心区域。但如果结合用途，或许拿到它们之后的想象空间没那么大。

今年时不时会出现地王的新闻。只是，得到地王的东家不是万科。

7月14日，深圳土地市场上演了一场备受瞩目的交易。在前海深港合作区核心的桂湾片区，一宗住宅用地吸引了12家实力雄厚的房企参与激烈竞拍。经过多轮角逐，该地块最终被招商蛇口旗下公司收入囊中，成交总价达21.55亿元，对应的楼面价更是高达84180元/平方米。

中指院深圳分院高级分析师孙红梅指出，该地块预计将开发为小高层产品，形成前海稀缺的低密度改善型社区。建发股份旗下的建发房产今年在杭州、成都等核心热点城市夺取多个单价地王，被业内称为新“地王收割机”。

相比万科，这类地王的竞得者，拿到了最热的资源。这些地段的商业价值，想必比万科来得更高。

持续输血

据DM查债通统计，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元。

当前来看，万科的偿债在有序推进。目前万科公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期。

万科获得了各类金融机构支持，加快债务风险化解。上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）；公司顺利完成164.9亿元公开债务偿还，

大股东深铁集团对万科提供了真金白银的支持。据公开信息计算，年内深铁集团已累计向万科提供借款超218亿元。此外，更有深圳铁对万科更是提供“造血式”的业务协同。万科与深铁上线全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作。

结语

各地房地产的支持政策依然在加速释放，2025年二季度，整体楼市延续“止跌回稳”弱复苏走势。下半年国家土地收储的市场预期在，叠加城市更新，供求两端的结合有望改善行业库存压力。

据克而瑞，今年第三季度是房企偿债高峰，到期规模约1600亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

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